Prostor46.ru

Просто про деньги
5 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость как источник дохода

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность[9] содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.[10]

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

Недвижимость как источник дохода

Может ли сегодня недвижимость быть надежным источником дохода

Тема инвестиционной привлекательности недвижимости обсуждается изо дня в день, на страницах СМИ и на кухнях многих семей, которые рассматривают для себя различные потенциальные возможности получить дополнительный доход. Вопрос, который волнует многих, — может ли сегодня недвижимость быть надежным источником этого дохода и позволяет ли она сохранять и преумножать вложения.

Если говорить о столице, то тут квадратные метры всегда в цене. Как бы ни складывались экономические условия или волатильность валют, в Москве всегда будет спрос на жилье. Безусловно, он может двигаться вверх или вниз, в зависимости от уровня доходов населения и его платежеспособности, однако, как показывают последние годы, не самые легкие для российской экономики, спрос не исчезает и ликвидные варианты всегда востребованы.

Современный рынок предлагает различные варианты для потенциальных инвесторов. Во-первых, это классический наем. Конечно, если квартира досталась не по наследству и в ее приобретение была вложена значительная сумма, пройдет немало времени, пока эти вложения вернутся. Средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте колеблется в диапазоне 4–7% годовых, и чем дороже объект, тем меньше может быть его доходность. Поэтому наиболее рентабельно жилье экономкласса.

В качестве примера можно рассмотреть однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 7 млн руб., в которую было вложено еще 300 тыс. руб. (приобретение предметов интерьера и бытовой техники). Сдавать такую квартиру можно примерно за 35 тыс. руб. в месяц. Из полученного дохода необходимо вычесть стоимость коммунальных платежей и сумму налога. В результате мы увидим, что доходность от сдачи составит не более 4%.

Читать еще:  Источник дохода это определение

Более высоким может оказаться доход от краткосрочной аренды. Спрос на такой наем достаточно высок, в первую очередь со стороны туристов, приезжающих посмотреть столицу. В Москве не так много гостиниц с доступными ценами, при этом хорошо и удобно расположенных, поэтому аренда квартиры на несколько дней для гостей столицы может быть хорошей альтернативой. Несмотря на то что стоимость краткосрочной аренды выше, чем долгосрочной, не многие собственники решаются на такой бизнес.

Посуточная аренда — это непрерывный труд для собственника. После каждого арендатора в помещении нужно делать генеральную уборку, менять белье и т. д. Все это непрерывные физические, моральные и финансовые затраты. Кроме того, при посуточной аренде значительно возрастают риски порчи имущества и отделки в квартире. И конечно, арендодателю необходимо постоянно искать новых арендаторов, поскольку каждый день простоя квартиры уменьшает его доход.

Некоторые собственники рассматривают для себя возможность получать доход от сдачи внаем комнат. Однако и тут много своих но… Комнаты в коммунальных квартирах люди снимают не от хорошей жизни. В первую очередь такие варианты востребованы арендаторами, которые хотят жить в Москве, но по финансовым причинам не могут арендовать полноценную квартиру. Большинство, если не все, арендаторы комнат имеют ограниченные финансовые возможности и отталкиваются, прежде всего, от стоимости жилья. Но даже при этом они стараются выбирать варианты максимально комфортные, желательно с одним соседом, с приличной мебелью и сантехникой, с холодильником и стиральной машиной. Пользуются спросом такие предложения и у студентов, которые по тем или иным причинам не могут жить в общежитии.

Конечно, некоторые собственники пытаются выжать из квартиры максимум. В нашей практики был случай, когда один собственник в обязательном порядке хотел сдавать свою квартиру восьмерым людям одновременно и с каждого планировал взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц. Желание его, правда, не сбылось, так как арендаторов, согласных на такие условия, не оказалось.

Что касается такой популярной на сегодняшний день темы, как организация хостела в квартире, то сейчас в Госдуме идет активное обсуждение этого сегмента, и пока не ясно, к чему в итоге придут власти, какие права и ограничения появятся для собственников, желающих организовать в своей квартире этот бизнес: станет ли обязательным перевод квартиры в нежилое помещение с отдельным выходом, нужно ли будет перед открытием хостела проводить собрание всех жильцов дома и т. д. Однако в любом случае надо учитывать, что организация хостела — это, по сути, некий гостиничный бизнес, который требует, в первую очередь, вложений, как финансовых, так и временных.

Для того чтобы он стал успешным и действительно хостелом в европейском понимании этого слова, объект должен быть привлекательным для посетителей, комфортным, оснащенным современной техникой и системами кондиционирования, иметь интересное и удобное для туристов расположение, предлагать сервис и услуги, его деятельность не должна мешать жизни соседей. А значит, придется сделать немалые дополнительные вложения, отдавая себе отчет, что срок окупаемости такого бизнеса заранее предугадать невозможно.

В целом инвестиции в недвижимость, как, впрочем, и любые инвестиции, не могут никому гарантировать молниеносно золотых гор и несметных богатств. Однако главное преимущество в том, что это совсем иной способ сохранения средств, надежный и стабильный, особенно учитывая риски банковского сектора. Поэтому можно говорить о том, что такие инвестиции актуальны на российском рынке, и особенно на московском, где спрос на жилье будет всегда.

Об авторах
Оксана Вражнова председатель правления группы компаний «Миэль»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Недвижимость как источник дохода

Доход от недвижимости может выступать в различных формах:

В виде будущих потоков денежной наличности;

В виде возрастания стоимости недвижимости, т.е. в виде увеличения богатства собственника недвижимости;

В виде дохода от будущей продажи недвижимости.

Основной вид дохода от недвижимости – рента.

Рента (лат. Redditam – отданная назад) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Два существенных положения:

1. Не все объекты недвижимости являются источником получения дохода. Большинство объектов жилого фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником дохода, а расходной статьей бюджета. Приватизированное жилье в основном используется для личного проживания. Таким образом, доходный потенциал недвижимости, получаемый в виде ренты, относительно невелик.

2. Различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости.

В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода. Во втором – одним из нескольких и возможно не главным..

В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту с отношениями:

D = R х K , K = D / R ,

где D – рентный доход собственника недвижимости;

R – уровень доходности капитала;

Читать еще:  Как создать источники дохода

K – величина капитала (эквивалент стоимости).

Помимо этого существую другие факторы, влияющие на величину ренты. Например – доходность самого арендатора (в одном и том же офисе могут находиться высокодоходная фирма и низкодоходная). Таковым фактором может являться местоположение и т.д.

Другая ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, офисы и т.д.). Ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Источником является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой определяют величину прибыли. Полученная прибыль является результатом производственного потребления определенной комбинации факторов производства. В отличие от оборотных средств, основные фонды (в т.ч. недвижимость) используются в течение множества производственных циклов и полностью не потребляются. Характер потребления и стоимостные показатели недвижимости определяются, прежде всего, амортизацией основных средств.

Особенности доходов от недвижимости:

1. Стабильность дохода. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные (от 3 до 15 лет и более). Отсюда высокая стабильность дохода. В силу низкой ликвидности недвижимости – практически отсутствуют спекулятивные мотивы.

2. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения других активов, либо у инвестора их может просто не оказаться.

3. Необходимость в управлении. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. При наличии достаточных знаний в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования.

4. Неоднородность. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

5. Защищенность доходов от инфляции. Через арендную плату и цену инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

6. Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных издержек.

7. Низкая ликвидность. Продажа недвижимости при адекватной оценки ее стоимости может занимать от 90 до 120 дней, а при завышении ее стоимость этот срок может быть гораздо больше.

8. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Доходы от недвижимости практически не зависят от всего портфеля активов инвестора.

9. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке зависят от последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости – результат оценки недвижимости и переговоров между участниками.

10. Сохранность инвестируемых средств. Земля – неуничтожима. Здания и сооружения – долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности недвижимости может потребовать дополнительных усилий (ремонт, реконструкция, страхование)

11. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости – в период создания объекта. По мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные. За пределами срока экономической жизни объекта они вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один денежный поток.

Экономическое понятие недвижимости:

Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Вложения в недвижимость как источник дохода

С учетом текущей экономической ситуации в стране, высокой волатильности на валютном рынке и растущей инфляции, только по официальным данным, инфляция в РФ в 2015 году превысит 12%*, – возрастает значимость надежного и доходного инструмента инвестирования, позволяющего не только сохранить, но и приумножить накопленные средства. Банки сейчас не предлагают манящие своей выгодой депозиты, они переживают не лучшие времена. Паевые инвестиционные фонды могут быть высокодоходными, но риск потерять деньги очень велик. Цены на золото в последнее время только падают.

Наибольшей популярностью во все времена пользуются 3 инвестиционных продукта – банковский депозит, валюта и недвижимость. Рассмотрим плюсы и минусы таких вложений.

Депозит – это просто

Банковский вклад – наиболее понятный и доступный для большинства людей инвестиционный инструмент. От инвестора не требуется никакой активности, во многих банках сегодня вклады можно открыть даже онлайн. Недавно Банк России рассчитал базовый уровень доходности депозитов на январь 2016 года. Установленная базовая доходность рублевых вкладов в сравнении с декабрем 2015 года сократилась на 0,27–0,68% в зависимости от срока денежного размещения. Для депозитов до востребования показатель зафиксирован на отметке 5,995%, на срок до 90 дней – 9,147%, от 91 до 180 дней – 10,477%, от 181 дня до года – 11,268%, на срок более года – 11,203%**.

Депозит лучше использовать в качестве подушки безопасности – как резерв на случай потери работы или других проблем.

Валютные игры

Покупка валюты – одна из самых захватывающих финансовых игр. Темпы и объемы обогащения выбирают сами участники, а условия для этого процесса создают политические и экономические движения в странах-хозяйках валют. Доходность подобных вложений оценивается как средняя. К примеру, курс доллара за 10 лет с 2004 по 2014 гг. вырос с 28,8 до 56,2 рубля или 19,5% в год. Однако рост был в основном в периоды кризисов 2008 и 2014 гг. С 2004 по 2009 годы или 5 лет подряд доллар падал. С 2010 по 2013 практически не менялся. Предсказуемость дохода тут средняя. И хотя колебания здесь значительно меньше по амплитуде, чем на рынке акций, но угадать направление движения также сложно.

Читать еще:  Источники и составляющие доходов

В нестабильные времена валюта становится агрессивным и инвестиционным активом, пригодным для кратковременного заработка на спекуляциях.

Дорогая недвижимость

Доходность недвижимости обычно складывается из двух составляющих: арендная плата и рост стоимости самого объекта недвижимости. Что касается арендной платы, по жилой недвижимости в среднем по стране доходность составляет 4-5% годовых. Цены на недвижимость растут на 12-25% в год (в зависимости от проекта). Предсказуемость дохода оценивается как высокая.

На первичном рынке жилья Татарстана в последнее время отмечается небольшой рост. По данным Росреестра по РТ, в ноябре по республике было зарегистрировано 489 договоров участия в долевом строительстве (в октябре было 295), по Казани – 778 (581). Общий ноябрьский рост по региону составил таким образом 44%. В Казани рост составил одну треть, а в других городах и районах республики рост – две трети.

Ноябрь и в прошлые годы был месяцем, когда наблюдался рост сделок по долевому участию: в 2014 году он составил 40%, в 2013 году – 29%.

Застройщики в ближайшее время ожидают продолжения оживления продаж жилья, причем не столько за счет виртуального отложенного спроса, а скорее за счет декабрьских вкладчиков. Именно в декабре истекают сроки по краткосрочным депозитам, которые банки давали по высоким ставкам во время девальвационного ажиотажа.

Многие вкладчики татарстанских банков резко сменили накопительную стратегию. Если прежде они ориентировались на долгосрочные депозиты, то после поднятия доходности коротких вкладов переключились на них. В результате сумма вкладов, размещенных на срок до одного года, взлетела в первые месяцы года вдвое, а вклады от года, напротив, пережили отток средств.

Альтернатива есть

ООО СК «Унистройдом» и ООО «Стройуслуги» от застройщика компании «Унистрой» реализуют новый механизм для привлечения в строительные проекты денег частных инвесторов. Застройщик обязуется осуществить им выплату 8% в год в рублях на весь период строительства при обратном выкупе квартиры. Данная программа распространяется практически на все объекты компании, а не на один, условно, неликвидный объект.

Как рассказал Искандер Юсупов, директор по продажам компании «Унистрой»:

-« Недвижимость во все времена была надежным инструментом если не приумножения своих средств, то, как минимум способом сохранения от инфляции, даже в период экономического спада. Стоимость квадратного метра в новостройках на рынке недвижимости неизбежно растет по мере увеличения строительной готовности объекта. Мы чувствуем, что клиенту сложнее даются важные решения, так как люди ощущают неуверенность, дольше выбирают, тщательнее взвешивают. Наши клиенты разборчивы и ищут квартиры, исходя из требуемого качества жизни: для себя, своей семьи, детей. Им проще выбирать квартиру в наших объектах, поскольку они и являются на рынке как лекарство от кризиса идей, кризиса качества, кризиса не уверенности. Программа «Доходность 8%»***, по которой наша компания гарантирует возврат денег от стоимости квартиры плюс бонус, что составляет 8% в год, рассчитана на потенциальных дольщиков, которые в сегодняшней нестабильной ситуации затрудняются принимать решения, — это хорошая психологическая поддержка для них, гарантия верного решения. Программа также интересна непрофессиональным инвесторам, обладающим некими сбережениями и желающими вложить их с гарантированным приростом. Мы даем им гарантию на 8% в год, хотя прогнозируем, что инвесторы не захотят по завершении строительства возвращать приобретенные квартиры, поскольку в среднем рыночная стоимость на проекты «Унистрой» вырастает на 15% с момента старта продаж и до сдачи дома. В рамках данной программы мы предлагаем 4 популярных объекта компании, тем самым предоставляем право выбора нашим клиентам, а так же самому выбрать выгодную форму получения дохода».

* По данным Центрального банка России

**По данным Центрального Банка России

***Гарант возврата денежных средств по договору участия в долевом строительстве жилья — ООО СК «Унистройдом» и ООО «Стройуслуги». Проектные декларации на сайте унистрой.рф. При заключении договора участия в долевом строительстве жилья, участник оплачивает 100 % денежными средствами за счет собственных средств, без привлечения ипотечного кредита, специальную цену на условиях договора, согласно Программе: «Гарантированная доходность 8% в год». В случае расторжения договора по инициативе участника через определенный договором срок, ему возвращается 100% оплаченной суммы и дополнительный бонус (компенсация) – 5 % в год от базовой цены договора. Таким образом, участник получает выгоду в размере 8% в год. Возврат квартир и выплата денежных средств производится только в сроки, указанные в договоре. Дополнительный бонус (компенсация) рассчитывается исходя из количества дней в году, равному количеству дней действия договора участия в долевом строительстве. Досрочное получение застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, уменьшает количество дней действия договора участия в долевом строительстве на 60 дней. Действие программы распространяется на квартиры в следующих строящихся объектах : ЖД №2 ЖК «Весна», ЖД №1 и ЖД №4 ЖК «ART City», ЖД №3 и №4 ЖК «Журавли». Срок действия акции: до 31.01.2016 Подробности по телефону 202-34-81. На правах рекламы

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector